为贯彻落实国家节约战略等决策部署，玉环市开展成片拆改综合开发工作，旨在全面盘活玉环市存量土地、提高土地利用效率、促进城乡高质量发展，并在《玉环市成片拆改综合开发助力花园式港口城市建设三年行动方案》中明确提出，编制玉环市成片拆改综合开发专项规划。现进行社会公示，公示日期为2024年2月5日——2024年3月5日，期间若有不同意见请与玉环市自然资源和规划局联系。联系电话：0576-87279007；信件寄往“玉环市自然资源和规划局809室”，邮编：317600。

一、规划范围

规划范围涉及11个乡镇（街道）及玉环经济开发区，共计18个片区；其中玉城街道和坎门街道各有3个片区，楚门镇、清港镇各有2个片区，其余有7个乡镇和玉环经济开发区各有1个片区。

18个片区总面积31447亩；其中建设用地11672亩，占总面积37.1%；农用地19248亩，占总面积61.2%，其他用地525亩，占总面积1.7%。

二、规划思路

1、问题导向

针对玉环市城镇发展存在的核心问题，突出产业导向、人本导向、价值导向，提出成片拆改综合开发的四大核心方向。

（1）强化产业发展，提升产业效率；

（2）整治居住空间，改善居住环境；

（3）提升城镇品质，完善设施配套；

（4）整治农业及生态空间，凸显环境品质。

2、目标导向

全面支撑玉环市形成“一心两区三带四域”的国土空间总体格局；通过“整村迁移、成片改造、低效治理”实现城乡土地集约利用、产业结构优化升级、人居环境改善提升；充分彰显“花园式港口城市”形象。

3、行动导向

从全局维度出发，突出资源统筹、近远结合、点面协同，系统谋划玉环市成片拆改综合开发工作。

三、总体目标

1、总体目标

围绕玉环市建设“浙东南地区重要发展极”的总体目标定位，通过成片拆改综合开发，全面推进玉环市“产业提效升级、城市品质提升”。

2、成片拆改规模目标值

全市11个乡镇（街道）及经济开发区、18个片区，近期建设用地盘活5000亩，农用地整治5000亩，拆除面积500万平方米。

四、成片拆改综合开发策略

1、村庄拆改开发策略

策略一：聚焦人居环境优化提升，拆改结合，多种改造模式并存；

策略二：补足公服设施短板，提升城乡宜居品质。

2、旧工业区拆改开发策略

策略一：强化土地整理，提供集中连片产业空间；

策略二：建设产业社区，完善产业服务体系；

策略三：推动功能冲突用地转型升级，实现功能转换；

策略四：鼓励提质增效，整体增强生产服务配套供给；

策略五：引导空间混合兼容，针对重点进行局部优化提升。

3、农业空间整治策略

策略一：农用地整治优化、提升农业综合生产能力；

策略二：兼顾耕地保护、建设共享田园，发展文旅休闲功能，打造“田园意境”。

4、生态空间整治策略

策略一：治理溪流水系，注重公共利益，提升沿岸景观风貌，激发滨水空间活力；

策略二：治理废弃矿山，注重价值转化，修复山体景观风貌，释放山林空间潜能；

策略三：借鉴EOD模式，创新整治模式，将生态、基础设施项目与产业开发项目有效组合。

五、片区拆改综合开发指引

六、实施保障

1、组织保障

建立工作领导小组。实行“领导挂帅、部门参与、分组包干、科学运作”的工作模式，成立由市委、市政府主要领导担任组长的“双组长”工作领导小组，领导小组下设办公室，与市“三改一拆”办联合办公，全面统筹协调成片拆改综合开发各项工作。各乡镇（街道）、玉环经济开发区为成片拆改综合开发责任主体，成立成片拆改综合开发工作专班，全面负责实施片区拆改开发工作。

2、资金保障

（1）拓宽资金来源渠道。优先保障拆改工作启动资金、配套扶持资金、项目周转资金等，全力争取国家和省、市政策资金扶持，统筹使用片区内涉农资金，配套发行专项债，市级国有平台积极参与投资。

（2）落实资金返还机制。片区内出让的土地，所得资金由市级按上级最低标准计提后返还片区所在乡镇（街道）和玉环经济开发区，由其按规定专款专用。

（3）建立健全涉农资金统筹整合机制。玉环市人民政府应落实资金整合主体责任，按照规划实施目标和农用地整治目标落实各类资金向整治片区集中，提升资金使用效益。

（4）鼓励多方共同参与成片拆改综合开发工作。积极吸引开发性金融机构、政策性银行、地方平台公司、国有企业、社会资本等多方参与成片拆改综合开发，探索市场化运行机制。同时鼓励镇、村与专业力量强、综合素质高、经验丰富、资金雄厚的国有或民营企业合作，引入社会资本，共同开展成片拆改综合开发。

3、要素保障

片区内的建设项目优先安排规划指标、计划指标、补充耕地指标、林地指标等；对国企投资并参与成片拆改综合开发的，其开发建设的优质产业项目，可实施项目库供地。

4、政策保障

（1）建设项目用地地类在第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地的，允许按建设用地办理土地征收、供地等用地手续。

（2）有证产权被征收后可以采用货币、房票、回购、异地安置等方式进行补偿安置。其中企业建筑产权被回收的，可由政府回购部分工业地产用于安置被改造企业，建筑安置价格根据综合成本价测算确定，土地收回价按出让成交价计入综合成本价。

（3）片区内符合国土空间规划及当地产业发展导向的低效工业企业，在原厂房全部拆除的情况下，允许按规定收回原工业用地土地使用权。安置企业可在片区内重新确定位置并按协议出让方式办理供地手续，供地面积不超过原企业合法用地面积。

（4）村集体经济组织建筑产权被有偿回收后，村集体组织以成本价回购一定比例的房产（厂房或经营性用房）建筑产权。村集体组织获得房产后，被征收的土地不再享受村留地指标政策。

（5）其他政策按照市委、市政府已印发的城市有机更新、“零增地”技改、老旧工业点改造、“五化一提升”、农村村民建房、工业用地全生命周期管理、“千村示范、万村整治”等相关文件执行。

附图：成片拆改综合开发范围图

玉环市自然资源和规划局

2024年2月4日