春日的楚门镇处处跃动着发展的脉搏，一场“向存量要空间　、向低效要效益”的变革正在如火如荼地进行——港城汽修、台州鑫和卫浴、博特阀门三个地块的打桩机同时作业，此起彼伏的轰鸣声奏响了工业用地提质增效的奋进曲。这些同步推进的“零地技改”项目，正在用创新实践破解土地要素制约，探索楚门镇工业用地提质增效新路径。

近年来，楚门镇借力市“零地技改”系列优惠政策，对工业园区内70家容积率低于1.2的企业进行全面改造，预计新增厂房面积35万平方米，总投资达22亿元。今年，该镇再开工15个“零地技改”项目，预计总投资9亿元，为这个工业重镇的高质量发展注入强劲动能。

产权破局：12.8亩低效地的“涅槃重生”

4月10日上午，站在楚门镇红照路北侧的港城汽修地块零地技改项目现场，眼前繁忙的施工场景让人难以想象，不久前这里还是一个布局混乱、安全隐患突出的老旧厂区。港城汽修地块占地12.8亩，由于历史遗留问题，这片土地虽然同属一个持有人郑桂旺，却拥有不同的土地证——一块出让，两块划拨。该地块上散布着一层、两层及三层半的建筑，被分割出租给汽修厂、二手车商、早餐店等租户，郑桂旺一家也居住其中。

“这里以前就像个‘大杂院’，不仅存在消防安全隐患，而且土地利用率极低，年收益仅三四十万元。”郑桂旺回忆道。事实上，这样的低效用地在楚门镇并非个例。随着城镇发展和产业升级，如何盘活这些“沉睡”的土地资源，成为镇政府工作的重点。

楚门镇工作人员在走访企业时了解到郑桂旺的改造意愿，立即成立工作专班。“这个案例的复杂性在于土地性质不一，常规改造面临诸多政策障碍。”楚门镇党委副书记顾毅介绍。为此，工作专班积极协调自然资源和规划局、住建局、市场监管局等多个部门，多次召开专题协调会，最终将２块划拨土地转为出让性质，再将３块土地合并为单一宗地进行联合改造。

“如果分开改造，两宗土地之间必须留出５米的安全距离，现在我们帮他们联合改造，节省了数百平方米的用地面积。”专班工作人员算了一笔账。更让郑桂旺惊喜的是，专班加班加点，在去年10月前拿下了工程规划许可证，赶上了市里减免配套费的政策末班车，节约了70余万元的费用。与此同时，楚门镇还向郑桂旺承诺，竣工后，地块的招商工作将由楚门镇包办，会通过严格的企业筛选流程，引入行业内发展前景好、信誉佳的优秀企业入驻，助力地块实现最大效益。

改造方案同样体现了“寸土必争”的智慧。由于地块紧邻楚门镇主干道——红照路，按规划需退让22米，但通过提升容积率至2.0，新建４层标准化厂房后，实际建筑面积反而增加了。“预计年租金不止翻番了！”郑桂旺兴奋地说。

空间重构：4800平方米厂区的“垂直革命”

距离港城汽修地块不远处，台州鑫和卫浴器材有限公司的工地同样热火朝天，公司负责人金曦光戴着安全帽，正在查看打桩进度。

这片4800平方米的厂区曾是个“建筑矛盾体”——九层办公楼像根孤独的立柱矗立在低矮厂房群中，斑驳的外墙诉说着空间错配的故事。“这幢办公楼虽然有９层，但是很多楼层都空置，利用率不高，对于我们企业来说，还是更需要厂房。”企业负责人介绍，原来单层老厂房里，铜阀门生产线局促地挤在一起，恰似被过度压缩的弹簧，已经无法满足企业的生产需要。

楚门镇“零地技改”工作组的到来带来了转机。规划图纸上，那个象征旧产能的“９”字被果断划去，取而代之的是一个更务实的“４”。“别看层数少了，这可是场精心设计的空间重构的‘垂直革命’。”楚门镇工作人员周天奇介绍，按照规划，该公司将拆除所有旧建筑，新建一栋四层现代化标准厂房。届时，建筑面积将从原有的7160平方米大幅跃升至13402平方米，容积率也由1.49提升至2.79。

公司负责人满怀期待地望着正在打桩的机器，眼中满是憧憬，仿佛已经看到智能机械臂在宽敞明亮的现代化车间里灵活挥舞，划出一道道闪亮的银色弧线。“改造完成后，我们的年产能将提升至5000吨铜阀门。”这场“垂直革命”要革新的不仅是建筑形态，更是一个传统制造企业向智能制造跃迁的雄心。

腾笼换鸟：22.8亩工业用地的“华丽转身”

如果说港城汽修和鑫和卫浴地块是“原地升级”的典范，那么博特阀门与赫佳塑业的联合改造项目则展现了“零地技改”的另一种可能——通过“腾笼换鸟”，实现土地资源的优化配置。

这个位于楚门镇工业园区的地块占地22.8亩，原属两家经营困难的企业，虽然业主有改造意愿，但受限于资金短缺，地块长期处于低效利用状态。楚门镇政府在充分调研后，决定引入“腾笼换鸟”机制，通过土地转让的方式，将地块交由成长型企业博特阀门和赫佳塑业进行联合开发。

“这个项目最大的挑战在于规划退线问题。”赫佳塑业负责人陈江回忆道。由于地块邻近楚门镇主干道，按规范需退让22米，这意味着将损失近1500平方米的可用面积。“就在我们犯难时，镇政府主动帮我们对接资源，通过协议出让的方式将周边的边角地块整合进来，基本抵消了退线的面积损失。”

这种创新做法不仅解决了企业的实际困难，更实现了多方共赢：原业主通过土地转让获得了资金回报；新入驻企业获得了发展空间；政府则盘活了低效用地，提升了土地效益。据了解，该项目总投资达7200万元，建成后建筑面积将达35893平方米，预计新增工业产值2亿元。

如今，行走在楚门镇的工业园区，几乎每个角落都在上演“空间革命”。从港城汽修的“产权整合”，到鑫和卫浴的“垂直升级”，再到博特阀门的“腾笼换鸟”，三种模式共同构成了“零地技改”的完整拼图。“‘零地技改’不是简单的‘拆旧建新’，而是要通过规划调整、产权整合、政策叠加，实现土地效益的最大化。”顾毅表示，为此，楚门镇建立了“一企一档”动态清单，专班下沉提供从审批到建设的全周期“一对一”精准服务。同时，严把产业导向关，确保改造项目符合智能制造、绿色低碳等发展方向，避免低端重复建设。

正如一位企业主所说：“土地还是那块土地，但思维变了，价值就完全不一样了。”这或许就是对“向存量要空间、向低效要效益”最生动的诠释。在这片充满活力的热土上，一个产业更强、效益更好、质量更高的新楚门正在崛起。