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玉环市人民政府关于玉环市老旧工业点改造的指导意见
时间: 2017-12-22 来源: 作者:
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玉政发〔201748

   

各乡镇人民政府,各街道办事处,市政府直属各单位:

为加快传统制造业优化升级,推进城市有机更新,提升城乡环境面貌,根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔201420号)等法规政策规定,经十六届政府第7次常务会议讨论通过,提出如下意见:

一、改造对象

《玉环市老旧工业点改造提升三年(2018—2020)行动计划》(玉市委办〔201751号)确定的59个老旧工业点;已建规模在30亩以上的成片工业地块可参照执行。

二、基本原则

(一)政府主导,规划先行。市委市政府成立老旧工业点改造工作领导小组,统筹协调改造工作;抽调相关单位业务骨干进一步充实市“三改一拆”办力量,设立领导小组办公室与市“三改一拆”办合署办公,负责老旧工业点改造的指导、协调、统计、考核等工作;乡镇(街道)作为改造责任主体,负责组织辖区范围内老旧工业点改造工作;市老城改造指挥部负责玉环主城区范围内个人住宅的征迁安置和“退二进三”项目的实施;发改、经信、财政、地税、国土、环保、住建规划、国税、供水、供电等有关部门按照职责分工,共同推进改造工作。市政府组织编制全市老旧工业点改造规划方案,指导老旧工业点改造工作。

(二)因地制宜,综合施策。乡镇(街道)按照“一点一策”原则,根据老旧工业点实际,选择一种或若干种改造模式,编制详细改造方案,报市领导小组办公室审核并经市政府批准后,发布通告实施。

(三)依法依规,尊重历史。根据法律法规规定,兼顾村集体经济组织、村民个人产权等多方利益关系,妥善处理历史遗留问题,保障改造工作稳步推进。

(四)多方共赢,因势利导。按照“政府得形象、企业得实惠”原则,实行分类处置、分步实施、滚动开发。加大基础设施建设和政策扶持力度,鼓励社会化运作,充分调动土地权利人和社会各方力量参与改造的积极性。

三、改造模式

(一)模式一:政府统一改造模式。因城市基础设施、公益设施建设、商品住宅等经营性项目开发以及城市整体形象提升等需要,依法收回国有土地使用权、征收集体土地,由政府组织统一改造。以货币补偿和建筑产权回购安置两种方式实施。

1.货币补偿安置方式。老旧工业点规划已调整为非工业用地性质且政府统一实施开发的,适用本方式。

1)国有土地收回及地上建筑物补偿。国有土地上房屋征收补偿按照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》执行,由有资质的房地产评估机构以市政府征收决定通告之日为时点评估确定。已经权属登记或依法批准的地上建筑物按重置价结合成新评估补偿;违法建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。临时安置费、停产停业损失补偿、搬迁费等其他补助奖励结合市场评估价确定。

2)集体土地征收及地上建筑物补偿。征收补偿按照市政府征收集体土地的相关政策规定执行,其中用地已经合法批准的各类地上建筑物按重置价结合成新评估补偿;违法建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。村级留用地纳入地块内统一开发的,土地出让净收益全额返还村集体。村级留用地之外的其他集体土地征收为国有后,土地出让净收益全额返还乡镇(街道),由乡镇(街道)用于配套设施建设、村集体补助等支出。

2.建筑产权回购安置方式。老旧工业点规划保持工业用地性质不变,但因城市形象提升需要由政府统一实施开发的,适用本方式。

1)企业建筑产权回购安置。被改造企业依法申请注销原有产权证书,土地由政府统一收回,按规划实施工业地产开发,政府回购部分工业地产用于被改造企业安置。被改造企业安置建筑面积上限控制在企业原合法用地面积乘以改造地块工业生产性用房规划净容积率所得的建筑面积以内;建筑安置价根据综合成本价测算确定,土地收回价按出让成交价计入综合成本价。被改造企业原用地性质为国有划拨的,按出让成交价标准补交土地出让金。

为调动企业改造积极性,视企业配合情况,给予一定资金奖励,奖励额度控制在企业原有合法建筑评估价值以内,奖励资金直接用于抵扣建筑安置款。

2)村集体经济组织建筑产权补偿奖励。为壮大村级集体经济,提高村集体经济组织参与改造的积极性,给予村集体经济组织一定面积的建筑产权补偿奖励,但改造范围集体土地被征收后不再享受留用地指标政策,村集体经济组织原用地上已合法审批的各类建筑物按重置价结合成新评估补偿。建筑产权补偿奖励标准由村集体经济组织自行选择下列其中一种方式:一是政府回购一定面积工业地产,无偿给予村级集体组织征地面积5%10%的建筑产权;二是村级集体组织以成本价回购一定比例的工业厂房建筑产权,标准控制在征地面积30%40%范围内。村级集体组织补偿奖励获得的工业厂房允许按相关政策分割出售。

(二)模式二:企业自行改造模式。老旧工业点未列入政府集中统一开发,且工业点内企业已取得合法产权的,适用本模式。

1退二优二方式。企业用地保持工业用地性质不变的,鼓励原土地使用权人自行或者联合实施工业用地再开发,也可引进市场主体参与开发。

鼓励原土地使用权人按市政府编制的规划方案自行改造,对改建建筑设施提高容积率且仍用于工业生产的,不再收缴容积率增加部分的土地出让金和城市建设配套费;同一区片内的原土地使用权人申请联合改造的,经市政府批准后可打破权属界限置换土地,合理调整布局,统一规划,连片开发,竣工后根据批准的联合改造方案及产权人之间的约定,按非交易性过户分割办理不动产登记。

2退二进三方式。用地规划已调整为商业等三产用地的,鼓励企业按照调整后规划用途实施开发,但不得用于房地产开发或变相用于房地产开发。原出让合同或划拨决定书没有特别约定的,可以协议出让方式办理用地审批手续,出让年限按新规划用地最高年限确定,土地出让金按规划用地市场评估价与现状用地市场评估价额差额进行补交;城建配套设施费按增加容积率部分缴纳,并允许再开发后总建筑面积的30%以内建筑面积按幢或按层进行分割销售。

3临时改变用途方式。建筑结构较好、整体形象满足现代化城市形象要求且近期内规划不实施改造的,符合《玉环县临时改变房屋用途管理办法》(玉政发〔201634号)规定的临时改变用途条件的工业企业用房,按规定办理相关审批手续、缴纳土地收益金。

4建筑立面提升方式。企业厂房建筑结构较好、整体形象满足现代化城市形象且近期内规划不实施改造的,在符合消防、质量、环保等要求的前提下,由企业按规划要求自行实施建筑立面改造提升,政府根据改造效果给予适当奖励。

四、改造程序

(一)调查建库。乡镇(街道)应根据土地利用现状组织开展老旧工业点现状调查,按照明晰产权、维护权益的要求,做好土地、建筑权属确认,并将改造范围内各地块土地、建筑、权属、边界等标注在遥感影像图、土地利用总体规划图和城乡建设规划图上,建立老旧工业点数据库。

(二)编制规划。乡镇(街道)以全市老旧工业点改造规划方案为依据,在充分衔接土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划的基础上,修编控制性详细规划或村庄建设规划。

(三)制订方案。乡镇(街道)结合老旧工业点的实际,逐个编制改造方案,并明确目标任务、规模布局、性质用途、时序安排、资金来源、保障措施、实施期限等,报市政府同意后实施。

(四)组织实施。乡镇(街道)按照改造方案,发布改造通告,落实组织改造具体实施工作,并加强日常监管。

五、附则

(一)已纳入城镇低效用地再开发范围的,多宗工业用地合并成片改造开发涉及边角地、夹心地的,符合规划要求,累计面积不超过项目合并总面积的10%,或单幅地块不超过3亩且不超过改造开发项目总面积的,可以协议出让方式纳入周边土地一并开发。

(二)本意见自201811日起实施。

 

 

 

玉环市人民政府

20171221


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