一、制定背景

为深化“亩均论英雄”改革，强化企业发展用地保障，提高土地要素配置效率，优化工业项目全生命周期管理，推动工业项目早出成效，为花园式港口城市建设夯实产业基础。根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省人民政府关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》《台州市人民政府办公室关于优化工业项目规划和用地管理再创民营经济新辉煌的若干意见》《关于加强工业用地全生命周期管理助力优化营商环境的若干意见（试行）》等文件精神，结合我市实际，特起草了《关于加强工业用地项目全生命周期管理 助力花园式港口城市建设的实施办法（试行）》。

二、制定依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2《浙江省人民政府关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》（浙政发〔2018〕5号）；

3、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）；

4、《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》（浙政办发〔2023〕12号）；

5、《台州市人民政府办公室关于优化工业项目规划和用地管理再创民营经济新辉煌的若干意见》（台政办发〔2018〕88号）；

6、《关于加强工业用地全生命周期管理助力优化营商环境的若干意见（试行）》（台政办发〔2021〕29号）。

三、主要内容

实施办法主要分为总体要求、管理范围、主要内容及工作保障四个部分。针对全市所有工业用地项目进行全生命周期管理。新供地工业用地项目管理分为项目准入、项目供地、项目审批、项目建设、项目监管、项目退出等6个部分；存量工业用地项目管理分为项目改造、项目出租、项目转让、项目监管、项目退出等5个部分。

（一）新供地工业用地项目管理。

1．项目准入。

（1）符合产业指导目录。

（2）符合玉环市产业布局。

（3）符合“三线一单”要求。

（4）符合土地投入产出效益要求。

（5）扩产能增量的新供地项目（仅限扶持保障类）原则上实行土地置换，在办理新用地出让手续前签订原有土地和厂房的置换收储协议，待新项目竣工验收后进行腾退。新项目绩效验收时亩均指标应与未收储的老项目合并验收。

有投资项目未通过竣工验收、绩效验收的；原有厂房近两年有用于出租的；工业企业亩产效益综合评价C类、D类的（以最新评价结果为准）；近两年年度平均亩均税收低于全市规上企业平均水平（以最新评价结果为准）的企业不得申请扶持保障类用地。

2．项目供地。

（1）实施工业用地分类供应。负面清单外一般工业项目用地全面实施“标准地”出让，分为扶持保障类用地和市场竞争类用地。

（2）科学制定工业用地出让计划。扶持保障类和市场竞争类用地供应应比例相宜、质量相当、进度相适。各乡镇（街道）、玉环经济开发区安排工业用地年度出让计划时要统筹考虑出让比例，扶持保障类用地供地面积原则上不低于20亩、容积率不低于2.0。

（3）探索工业用地弹性年期出让制度。鼓励根据产业类型、生产经营周期等因素灵活确定工业用地出让年限，由各乡镇（街道）、玉环经济开发区提出具体年限要求，经市工业用地招拍挂领导小组集体确定，新增工业用地弹性年期出让原则上不超过25年。出让年限到期前6个月内，由经信部门牵头进行工业用地开发利用绩效评估审核，审核通过的，可再延期，重新签订土地出让合同，总年限不得超过50年。

（4）建立工业“标准地”出让前联系单制度。根据工业用地供应计划，在每宗工业用地出让前，所在乡镇（街道）、玉环经济开发区出具玉环市工业“标准地”出让联系单。属于工业用地项目库项目的需填写《玉环市工业项目用地申请表》，并按要求提交项目投资计划等资料。

（5）建立部门联合审查制度。由市发改局、市经信局、市科技局、市自然资源规划局、玉环生态环境分局等部门根据职责确定该宗出让工业用地的建设标准.经市工业用地招拍挂领导小组集体商议，按规定程序报市人民政府批准后，组织土地招拍挂。申请项目库用地项目需经市长办公会议研究后择优纳入项目库，根据项目成熟情况，通过工业用地全生命周期领导小组办公室提供证明，以公开方式向项目库内项目供地。

（6）健全“标准地”全程监督体系。土地出让实行“双合同一承诺”管理，明确违约责任、监管主体，落实监管责任。

3．项目审批。

（1）实施工业项目规划、用地“多审合一”改革。一是优先推进企业投资低风险小型项目极简审批。二是优化实施工业标准地项目审批流程简化。三是对土地取得主体相对明确的一般企业投资项目实行预审批模式，实施“拿地即开工”审批制度改革。

（2）深入开展综合测绘。将建设项目从立项到竣工验收全流程各阶段涉及规划、土地、房产、绿化、人防、消防、停车场（库）、地下管线等审批以及不动产登记的各项测绘业务整合，形成一套成果，统一规范标准，归口成果管理，共享信息数据，推进“一家机构、多测合并、综合测绘、成果共享”。

（3）工业用地实施联合验收。将建设工程规划用地核实、建设工程消防验收（备案）、建设工程（含地下管线工程）档案验收、雷电防护装置竣工验收、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案、人防工程或者兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案等事项纳入联合验收范围，相关部门并联审批、联合验收。

（4）分期建设和分期验收。工业项目（工业地产项目除外）可分地块分期建设，分期办理建设工程规划许可证，分期原则上不超过三期，最后一期应当在国有建设用地使用权出让合同约定的竣工期限期满一年内办理。也可在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内，分期（幢）组织建设工程竣工规划核实，符合要求的出具建设工程竣工规划核实意见，待整宗用地全部完成建设并经核实符合要求后，一并出具建设工程规划核实确认书。

4．项目建设。

（1）项目业主在土地合同签订之日起12个月内办理建设工程施工许可证并开工；

（2）在取得建设工程施工许可证后24个月内竣工投产；扶持保障类项目经市政府办公会议讨论通过后，按约定时间开、竣工。竣工验收（以联合验收文书落款时间为准）后36个月内绩效验收。

5．项目监管。

（1）建设监管。项目开工后应及时申报入统。各乡镇（街道）、玉环经济开发区及相关部门要按照职能分工，动态掌握项目投资进度，切实履行监管责任。

（2）竣工验收。项目竣工后，由相关部门根据法律、法规和《出让合同》《使用协议》约定，进行建设工程联合验收，并出具竣工验收意见书。竣工验收合格的，权利人办理不动产登记并在证书附记栏中注明“**年**月**日前经标准地达产验收后可办理不动产登记”等绩效验收的要求和期限；未通过竣工验收的，由相关主管部门责令其限期整改，整改期最长不超过半年。

（3）绩效验收。通过竣工验收后，在初始运行期届满30日内（初始运行期原则上为竣工验收之日起36个月），项目业主单位应提出绩效验收书面申请（期间可视指标达标情况提前申请验收），由市经信局牵头，会同市发改局、市科技局、市自然资源规划局、玉环生态环境分局、市税务局等相关部门，根据《出让合同》和《使用协议》约定进行联合绩效验收，绩效验收采用综合评价法，根据得分情况分档处理，具体办法由市经信局牵头另行制定。绩效验收评价结果通过的，项目业主单位按合同约定凭绩效验收报告办理不动产变更登记。绩效验收评价结果不通过的，给予项目业主单位一年的整改期。整改后通过达产验收的，按合同约定凭绩效验收报告办理不动产变更登记；整改后仍未达产复核通过的，取消3年内各类政府性相关奖励政策的享受资格，可向台州市公用信息平台报送失信信息。针对亩均税收达不到约定标准的，由各乡镇（街道）、玉环经济开发区按照税收实际差额向项目业主收取违约金，投产第一年每亩收取相当于差额部分数额的50%的违约金，第二年每亩收取相当于差额部分数额的 80%的违约金，第三年及以后年份每亩收取相当于差额部分数额的100%的违约金。对拒绝支付违约金的，向台州市公用信息平台报送失信信息，并记入其信用档案，同时取消各类政府性相关奖励政策的享受资格。对招引项目投资协议的绩效验收由项目属地乡镇（街道）及开发区会同投资促进中心落实。

（4）生产监管。签订投资协议涉及资金兑现的工业用地项目由属地乡镇（街道）及玉环经济开发区开展奖励资金兑现及违约收回工作。项目绩效验收通过后，根据玉环市工业企业亩产效益综合评价有关规定落实管理。

6．项目退出。

（1）因企业原因需退出的，由企业申请、所属乡镇（街道）、玉环经济开发区审查、市经信局审核，市全生命周期管理领导小组同意后，由市自然资源规划局办理土地使用权收回手续。土地回购价格按照按原出让价（不计利息）结合原土地剩余使用年限确定，地上建筑物按重置价计算。

（2）绩效验收通过后，企业在连续5年平均亩均税收达到《使用协议》要求的次年，项目用地可按照存量工业用项目的相关程序进行转让，受让项目亩均税收不低于玉环市新增工业项目“标准地”控制性指标设置标准。扶持保障类用地通过绩效验收5年后计划转让的，必须由政府优先收储。

（3）2018年玉环市标准地政策实施以来的已供“标准地”项目绩效验收及转让规定参照新供地的工业用地项目执行。

（二）存量工业用地项目管理。

1．项目改造。

（1）在不改变土地用途且符合相关规范、规定的前提下，企业通过“零增地”技改提高土地投资度、利用效率和土地出让合同约定容积率且用于企业自身工业生产的，不再增收土地价款、市政基础设施配套费等费用。

（2）在老旧工业点改造或低效用地再开发过程中，对于符合规划及当地产业发展导向的工业企业因优化升级、技术改造等需要进行开发的，经市自然资源规划局审核，报市政府批准后，允许企业在开发前对原以国有划拨方式取得的土地在补缴出让金后办理划拨转出让手续。

（3）工业园区鼓励集中建设职工宿舍等非生产性用房，可采取公开方式出让，用途为工业用地，经工业用地项目全生命周期管理领导小组同意后，列入市级项目库的企业方可参加竞买，且不得分割转让。

（4）两个或两个以上相邻地块联合改造时，应按照统一规划、合宗开发、明晰产权原则，由产权人拟订联合改造方案后联合提出申请，可打破权属界限置换土地，合并设计建筑方案，经所在乡镇（街道）审核，报市政府研究同意。

2．项目出租。

（1）出租条件。

①出租方土地权属无争议。

②出租方取得用地时有合同约定未履约的，将按原合同履行。

③承租方实施新建、扩建、改建的项目需符合我市产业导向，并符合环境保护、安全生产标准。

④承租方项目的亩均税收按照玉环市新增工业项目“标准地”控制性指标进行确认。出租已通过绩效验收5年以上的标准地供地项目的，承租方项目的亩均税收不低于玉环市新增工业项目“标准地”控制性指标设置标准。

（2）出租流程。

以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租的，应达到《出让合同》和《使用协议》约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件。双方企业协商同意后，承租方与属地乡镇（街道）、玉环经济开发区签订《使用协议》，明确产业达产、履约条款等内容。该协议签署后，由属地乡镇（街道）、玉环经济开发区抄送市经信局等相关部门。承租方因自身原因未达到《使用协议》中约定的年度亩均税收要求的，按照协议约定履行。

3．项目转让。

（1）转让条件。

①转让方土地权属无争议。

②转让方取得用地时有合同约定未履约的，将按原合同履行。

③受让方实施新建、扩建、改建的项目需符合我市产业导向，并符合环境保护、安全生产标准。

④受让方项目的亩均税收按照玉环市新增工业项目“标准地”控制性指标进行确认。转让已通过绩效验收5年以上的标准地供地项目的，受让方项目亩均税收不低于玉环市新增工业项目“标准地”控制性指标设置标准。

（2）转让程序。

①存量及自主转让的工业用地项目：由受让方向所属的乡镇（街道）、玉环经济开发区提交《工业用地转让申请表》等其它相关资料。乡镇（街道）、玉环经济开发区初审后报市经信局审核，审核通过后，市经信局出具《工业项目准入审查意见书》，受让方与所在乡镇（街道）、玉环经济开发区签订《使用协议》，市自然资源规划局再予办理不动产过户登记。企业在申请办理转让手续时，应如实向市经信局填报转让交易价格，对企业填报的转让交易价格，玉环市工业用地项目全生命周期管理领导小组指定的国有公司拥有优先购买权。

②司法拍卖的工业用地项目：强化府院联动机制，市经信局、市自然资源规划局及工业用地所在乡镇（街道）、玉环经济开发区应积极与市法院做好对接，明确司法拍卖的工业用地相关标准，并将该地块的产业定位、亩均税收等指标要求写入拍卖须知。取得用地后，由市经信局审核确认并出具《工业项目准入审查意见书》，竞拍人与所在乡镇（街道）、玉环经济开发区签订《使用协议》，市自然资源规划局再予办理不动产过户登记。

③股权转让的工业用地项目：工业用地所属公司的股东对外转让股权（股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人的除外，且累计转让份额在25%以上）时，税务部门在收到股权转让申请的同时应将有关情况报送市经信局。市经信局牵头组织有关部门进行审核。审核同意的，受让方与所在乡镇（街道）、玉环经济开发区签订《使用协议》，再由市经信局函告税务等部门办理相关手续。

（3）分割转让。

工业用地原则上不得分割转让。确需分割转让的，应当符合国土空间规划、具备独立分宗条件和独立使用功能，确保分宗后满足安全、消防、环保及形成交通道路闭环等要求；应当符合当地经济转型、产业升级导向，确保不改变土地用途、符合节约集约利用原则，并按照程序依法批准后才可分割转让。

4．项目监管。

（1）绩效验收。转让土地中不涉及扩建、改建的项目，全生命周期管理原则上从签订《使用协议》起下一个自然年1月1日开始，由市经信局牵头，会同有关部门对照《使用协议》中约定的指标进行绩效验收，通过后出具《项目绩效复核确认书》。转让土地中涉及扩建、改建的项目，土地使用权人应承诺在《使用协议》签订后一年内建设完成并竣工验收，全生命周期管理从签订《使用协议》之年起第3个自然年1月1日开始。达产复核时，项目连续两年平均亩均税收需达到承诺标准。亩均税收不符合《使用协议》约定的，由属地乡镇（街道）收取原先承诺的税收和实际税收差额部分的违约金。

（2）生产监管。项目通过绩效验收后，根据玉环市工业企业亩产效益综合评价有关规定落实管理。

5．项目退出。

（1）工业用地转让时，按照《使用协议》的有关约定，亩均税收未达到要求的，应由转让方支付原先承诺的税收和实际缴纳税收差额部分的违约金，并列入工业企业亩产效益综合评价D类进行管理。交易双方达成一致后签订合同，依法申报交易价格，玉环市工业用地项目全生命周期管理领导小组指定的国有公司拥有优先购买权。如不支付原先承诺税收和实际缴纳税收差额部分违约金的，经信部门不得出具《工业项目准入审查意见书》，市自然资源规划局不予办理不动产权过户登记。

（2）因企业原因需退出的，由企业申请，所属乡镇（街道）、玉环经济开发区审查、市经信局审核，市全生命周期管理领导小组同意后，由市自然资源规划局办理土地使用权收回手续。土地回购价格按照按原出让价（不计利息）结合原土地剩余使用年限确定，地上建筑物按重置价计算。

四、适用范围

全市所有工业用地项目，包括新供地项目和存量用地项目。

五、其他补充说明

本实施意见自发布之日起施行，试行期一年。

六、解读机关、解读人及其联系方式。

解读机关：玉环市经济和信息化局；

解读人：黄德波（玉环市经济和信息化局局长）；

联系方式：0576-80751002。