《玉环市农村宅基地管理办法》的政策解读

 

一、制定背景

随着社会经济的日益进步和乡村事业的不断推进，农村居民对改善生活居住条件的需求不断加大，同时农村宅基地工作发生重大变革，故出台本办法，规范村民建房行为。

二、主要内容

（一）符合建房申请条件的人群。

农村村民需达到法定结婚年龄（男22周岁，女20周岁）以上，且建房位置符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）；建房涉及农用地的，需办理农转用审批手续。

（二）享受农村村民建房同等待遇的人群。

序号	类别	内容
1	回迁学生	迁出后回原户籍地落户满2年的全日制大、中专学生，且未在国家行政机关、事业单位、国有企业单位正式工作。
2	退役军人	回原户籍地落户的退役军人。
3	服刑期满人员	回原户籍地落户，不含原公职人员。
4	政策迁入人员	符合政策迁入村集体组织，落户成为正式成员，且其他地方无宅基地。
5	婚嫁转户人员	因婚嫁户口迁入户改村，转为非农村村民。
6	混合户	非农村村民方仅享受过货币补偿，非农村村民方不计入人口数。

 

 

（三）已享受过宅基地政策的离异户建造住宅审批。

序号	类别	内容
1	离婚 5 年以上（含 5 年）未再婚	可作为家庭成员与父母合并计算人口。
2	离婚 10 年以上（含 10 年）未再婚	可单独申请。
3	再婚	按新组成家庭申请宅基地。

（四）申请建造住宅的人口计算。

序号	类别	内容
1	独生子女	已领取《独生子女父母光荣证》的，或未领取该证但其独生子女在2016年1月14日国家开放二胎政策之前出生的，按2人计算。
2	现役军人（义务兵、初级士官及以下）、在校（包括大、中专院校）学生、服刑人员	可计入申请建房人口数。
3	混合户	非农村村民（配偶）可计入申请建房人口数。
4	非本户直系亲属	不得计入申请建房人口数（依法收养落户的除外）。
5	一户拥有两本以上户口簿	有结婚证或当地派出所证明的，可合并计入申请建房人口数。
6	80周岁以下	可单独立户申请。
7	80周岁以上	随子女申请可计入，但一户多代按一代计算；无房及子女无资格建房的老人可单独申请。
8	回乡落户的职工、军人和其他人员	需持原所在单位或原户口所在地的无住房证明材料。
9	回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人	按国家有关政策规定执行。
10	子女分户申请建房的	需处置原宅基地。
11	其他政策规定的	按规定计入申请建房人口数。

（五）不予批准宅基地申请情形。

1、宅基地面积已达标准再申请的（旧村改造除外）。

2、出租、出卖、赠与及被法院拍卖住宅后再申请的（1987年1月1日前转让的除外）。

3、不具备分户条件而以分户为由申请的。

4、符合分户条件但未分家析产或分家析产后已达到分户后各户限额标准总和的。

5、混合户中非农村村民方已享受保障性、福利性住房政策的。

6、夫妻离婚后未满五年的。

7、已审批过公寓式（套房）住宅的。

8、征地征收、异地搬迁、农村土地综合整治安置中已选择其他安置政策的。

9、其他按法律、法规规定不予批准的。

（六）宅基地的申请标准。

1.建造宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，如下：

使用农用地以外的土地的，每户可增加15平方米用地面积。3人及以下在原有《不动产权证书》或《土地使用证》范围内申请拆建的，用地面积放宽到115平方米。

2.建造公寓式（套房）住宅：人均建筑面积控制在70平方米以内（不包括附属用房建筑面积），如下：

（七）常见问题。

1.若混合户的城镇人口方未享受过住房补贴、福利性住房等政策，是否能够计入建房人口？

答：可以。如张三、李四为夫妻，张三为农村户口，李四为城镇户口，李四未曾享受过任何住房补贴相关政策以及保障性、福利性住房等政策，则张三在申请建房时，李四作为配偶可计入申请建房人数。

2.离异户申请建房时人口怎么算？

答：如张三、李四原为夫妻，已申请1间60平方米的建房，后张三、李四离异，张三分得房产，李四未分得房产，李四要再申请建房，则分为以下3种情况：①张三、李四离婚未满5年，则李四无建房资格，不可计算人口。②离婚满5年后，李四可算入其父母所在户或再婚后新户口的建房人口，但不能作为建房申请人。③李四离婚满10年且未再婚的，且未与父母合并计算的，可单独申请公寓式（或多层套房式）住宅或按所在村情况申请联排立地式农房。

3.父母申请建房会不会影响子女建房资格？

答：如原有ABC三口之家，C为独生子女，分为以下几种情况：①ABC家庭申请了2间建房（独生子女计算时作为2人），后C与D结婚，无论CD是否从原户口分离，都不能再申请建房。②ABC家庭申请了1间建房，后C与D结婚，CD可再申请1间建房。③ABC家庭申请了1间建房，C未重新申请建房，AB去世后，原宅基地作为遗产继承给C，则C不能申请新增建房。④ABC家庭申请了1间建房，C单独申请了1间宅基地建房，AB去世后原宅基地作为遗产继承给C，则新老房产均属于C，但C的子女成年后，该户仍视为已享受过2间宅基地建房。

4.超过批准面积建房会有什么后果？

答：若超建部分不符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划），则无法办理不动产登记；符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）时，以在城镇规划区内为例，主要分为以下2种情况：超过批准建房面积但符合建房标准，底层建筑面积每间不超过5平方米的：如张三家有3个建房人口，申请建房后批准建设1间55平方米的房屋，实际建设59平方米，则缴纳超建部分的4平方米罚款后，可按照55平方米办理不动产登记。

（八）宅基地建房办理流程图。

三、关键词解释

农村宅基地：农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房，附属用房和庭院等用地。

混合户：夫妻中一方为农村村民，另一方为非农村村民。

非户籍村民：包括非本村户籍农村村民和本村户籍非农村村民。

四、创新举措

（一）对混合户的申请条件做了调整，让农村人口和非农村人口的结合户能够更好地享受到宅基地政策。

（二）通过将宅基地和养老工作相结合，探索村级集体养老的新方式。

（三）探索不动产登记的柔性执法方式，避免因建房不可控因素导致房屋移位或超建等情况造成的一刀切现象，更好地保障了群众的利益。

五、新旧政策差异

（一）管理体系变化。

原实行的《玉环县农村村民住宅用地管理办法》（县政府令第41号）所规定的主管部门为县国土资源局，农村村民住宅用地的具体管理工作由辖区的国土资源管理所负责。

新政策采用市级主导、乡镇主责、村级主体的管理体系，由市农业农村水利局负责全市农村宅基地管理有关工作，各相关部门配合，各乡镇（街道）负责申请资格审核、审批和批后监管等工作。

（二）调整混合户申请条件。

原政策下若混合户的非农村村民方享受过住房货币补偿（如住房补贴等），则该家庭户不可申请宅基地。

新政策仅对非农村村民方享受过保障性、福利性住房的家庭户限制宅基地申请。

例：如一个混合户由甲、乙夫妻二人组成，甲为农村户口，乙为非农户口，乙享受过城镇居民住房补贴，但没享受过保障性、福利性住房，则在原政策背景下，该户人家不可申请宅基地建房，但在新政策背景下，该户人家可以申请宅基地建房，但乙不得算入建房人口。

（三）新增对80周岁以上老人申请建房的限制。

原政策不对老年人单独申请建房作限制，导致我市农村存在较多独居老人无人照料以及各部门和村集体配置的养老资源大量空置的现象。

新政策限定80周岁以上老人仅在本人无房且子女无建房资格的时候申请建房，其他时候需要和子女并入一户申请建房，申请时纳入建房人口。同时，新政策鼓励通过建设老年公寓等方式进行集中养老工作，并对是否申请宅基地的老年人分级分类提供养老服务。

（四）新增违建房处置办法。

原政策不涉及移位建房、超面积建房等违法用地的处置方案，只要未按规定建房，均不可办理不动产登记。

新政策将部分违法用地的处置办法进一步明确，明确在违法用地范围较少，且完成处罚后仍可按照原批准面积办理不动产登记。

六、适用范围

玉环市范围内的农村村民新建、迁建、扩建和重建住宅用地。

七、注意事项

（一）混合户在申请建房时，因城镇户口方的情况不同，所拥有的申请权限、建房人口等权利也有所不同。

（二）申请易地建房时必须在提交建房申请之前拆除原有住房、注销土地使用证和房屋所有权证，并与村委会签订《收回土地使用权协议书》后提交审批才能通过。

（三）80周岁以上的老人（本人无房且子女无建房资格的除外）不可单独立户建房。

（四）建房时需注意本办法所提到的申请标准和实际建房批准面积可能有所不同，建房时需按照批准面积进行建设。

（五）在建房审批时被纳入建房人口计算的，即使单独建户或进入新的家庭户，在原建房未拆除的情况下，仍不得申请建房或纳入建房人口计算。

（六）非户籍村民在本村的房屋在有土地使用证、房屋所有权证或不动产权证书的前提下，仅在产权证范围内申请原拆原建或拆扩建住宅的，可参照本办法执行，因为旧村改造需要拆除的，可由村里根据规划对其另行选址安置。

八、实施时间

本办法自2024年9月1日起实施，同时原有的《玉环县农村村民住宅用地管理办法》（县政府令第41号）废止。

九、解读机关

解读机关：玉环市农业农村和水利局

解 读 人：林  华

联系电话：0576-87217125