各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位：

《玉环市农村宅基地管理办法》已经市十七届政府第20次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

 

玉环市人民政府

2024年7月19日

（此件公开发布）

玉环市农村宅基地管理办法

 

为加强农村宅基地管理，规范用地审批程序，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《浙江省土地管理条例》等有关法律、法规和政策规定，结合实际，制订本办法。

一、总则

（一）本办法所称的农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民建房确需划拨国有土地的，由乡镇（街道）人民政府报经市政府同意后，参照本办法进行审批和管理。

（二）本办法适用于本市范围内的农村村民新建、迁建、扩建和重建住宅用地。凡新建、迁建、扩建和重建住宅的，均应依法办理用地审批手续。

（三）农村村民宅基地审批原则上执行“一户一宅、限额用地、拆旧建新”。农村村民拥有的宅基地合计间数面积未超本办法规定限额标准的，视作符合“一户一宅”政策。

（四）建立市级主导、乡镇（街道）主责、村级主体的农村宅基地管理体制。

市农业农村水利局：负责全市农村宅基地管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，参与编制国土空间规划和村庄规划。承担全市农村村民在国有划拨土地上住宅用地审批的行业主管部门职责。

市自然资源规划局：负责在国土空间规划中统筹安排村庄用地，依法办理农用地转用审批，对委托乡镇人民政府（街道办事处）办理的农房规划许可实施监督管理和日常指导。

市住建局：负责指导农房设计、农村住房建设、房屋使用安全和农村工匠监督管理等工作。

乡镇人民政府（街道办事处）：负责农村宅基地和建房审核批准和批后监管工作；具体组织村庄规划编制，受市自然资源规划局委托办理农民建房规划许可工作；负责农村宅基地和建房申请资格审核和农房审核工作；指导各村建立村级宅基地协管制度。

村集体经济组织（村民委员会）：负责本集体经济组织成员建房资格初审、宅基地安排、依法开展宅基地民主管理、宅基地日常协管工作。

二、规划和利用

农村村民建造住宅应符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划），尽可能使用原有宅基地、村内空闲地和其他非耕地，严格控制占用耕地建造住宅。

农村村民建造住宅涉及使用农用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，依法办理农用地转用审批手续。

鼓励统建、联建和建造公寓式（套房）住宅。在城市规划区内，严格限制农村村民建造单户独立式住宅。

鼓励村集体通过新建老年公寓等形式探索农村集中养老新模式，在村庄规划的规模内，按需保障用地指标且不占用村级留用地指标，村集体根据实际情况对已申请、将申请或明确不申请宅基地的老年人实施分级分类提供养老服务，具体办法由乡镇（街道）制定实施，报市农业农村水利局、市民政局备案。

规划建设用地范围由市自然资源规划局依法确定。

三、申请条件

申请建房的农村村民系指已达到法定结婚年龄（男年满二十二周岁，女年满二十周岁）以上的农村集体经济组织成员（包括村经济合作社成员和社区内经济合作社成员）。农村集体经济组织成员的资格认定，以2014年我市户籍制度改革时登记的农业人口为基准进行确认。 

（一）具有以下条件的人员，可享受农村村民建房同等待遇：

1．原为本村农村村民迁出的全日制大、中专学校在校学生回原户籍地落户满2年，且未落实在国家行政机关、事业单位、国有企业单位正式工作的人员。

2．原为本村农村村民回原户籍地落户的退役军人。

3．原为本村农村村民回原户籍地落户的服刑期满人员（不包含原公职人员）。

4．农村村民符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在其他地方没有宅基地的人员。

5．原为农村村民，因婚嫁其户口迁入户改村转为非农村村民的人员。

6．依照《玉环县住房分配货币化工作实施意见》（玉政办发〔2007〕55号），混合户的非农村村民方仅享受过货币补偿的家庭户可以申请，非农村村民方不计入人口数。

（二）本办法所称混合户（即半边户）是指夫妻中一方为农村村民，另一方为非农村村民。

（三）农村村民夫妻户口在全市不同村，应提供双方户籍证明及住房情况。

（四）已享受过宅基地政策的离异户建造住宅审批：

1．夫妻离婚后一方申请建造住宅，其申请宅基地面积与离婚前宅基地面积之和，按离婚前户限额标准执行；再婚的，按新组成家庭申请宅基地。

2．离婚5年以上（含5年）未再婚的，可作为家庭成员与父母合并计算人口。

3．离婚10年以上（含10年）未再婚可单独申请公寓式（或多层套房式）住宅，面积在80平方米以内；如所在村无公寓式（或多层套房式）住宅规划的，实际人口达到2人及以上的，经村民代表会议讨论通过，可申请联排立地式农房。已作为家庭成员与父母合并计算人口的，不再享受以上待遇。

（五）申请建造住宅的人口按本户常住在册人口计算。下列情况，按以下规定办理：

1．已领取《独生子女父母光荣证》的，或者未领取《独生子女父母光荣证》，其独生子女在2016年1月1日国家开放二孩政策之前出生的，其独生子女可按2人计算。

2．家庭成员中的现役军人（义务兵、初级士官及以下）和在校（包括大、中专院校）学生，以及服刑人员，可计入申请建房人口数。

3．混合户必须以农村村民申请建房，非农村村民（配偶）可计入申请建房人口数。

4．在常住户口中，非本户直系亲属（依法收养落户的除外）的在册人口，不得计入申请建房人口数。

5．一户拥有两本以上户口簿，有结婚证或当地派出所证明的，可以合并计入申请建房人口数。

6．年龄在80周岁以下（含80周岁）符合条件的可以单独立户申请住宅用地。80周岁以上老人（不含80周岁）随子女申请建房的，可计入申请建房成员数，一户多代老人的按一代计算。本人无房及子女无资格建房的80周岁以上老人（不含80周岁）可以单独申请建房。

7．回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅用地的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡镇（街道）人民政府出具的无住房证明材料，其宅基地面积按照本办法规定执行。回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人建造住宅的，其宅基地面积参照本规定标准，按国家有关政策规定执行。

上述人员申请宅基地的，应当按照本办法第五章规定的程序办理。

8．子女分户申请建房的，应对原以所有家庭成员作为一户申请批准的宅基地，或作为在册人口登记的宅基地予以处置。分户时对共有房屋进行析产的，应依法办理不动产转移登记。父母居住条件确实困难的，可按省定限额标准予以保留。

9．其他政策法规规定可以计算申请建房人口的，按规定计入申请建房人口数。

（六）有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

1．宅基地面积已达到规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外。

2．出租、出卖、赠与以及被法院拍卖农村村民住宅（含套式安置住宅）后，再申请宅基地的（1987年1月1日之前已转让的除外）。

3．以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的（分户条件：子女已达到法定结婚年龄以上）。子女符合建房申请条件的，应当落实好老年人的住房问题，不得以80周岁以上（不含80周岁）老年人单独立户申请住宅用地。

4．以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，符合分户和申请建房条件而未将住房办理分家析产的，或已将住房办理分家析产，原有宅基地建筑占地面积（套式安置住宅建筑面积）已达到分户后各户限额标准总和的。

5．混合户的非农村村民方已享受政府集资联建房、保障房、经济适用房等保障性、福利性住房政策的家庭。

6．夫妻离婚后未满五年的。

7．已审批过公寓式（套房）住宅的。

8．征地征收、异地搬迁、农村土地综合整治安置中，可享受重新安排宅基地或划拨建房的，但本户已选择产权调换、房票安置或其它安置政策的。

9．其他按法律、法规规定不予批准的。

（七）非户籍村民（包括非本村户籍农村村民及本村户籍非农村村民），在本村有土地使用证、房屋所有权证或不动产权证书的房屋，仅在产权证范围内申请原拆原建或拆扩建住宅的，可参照本办法执行，但因为村集体旧村改造实施村庄规划需要对其房屋进行拆除，可以由村里根据规划对其另行选址安置。

四、申请标准

（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。3人以下（含3人）的小户安排1间，使用农用地面积不得超过60平方米；4至5人的中户可安排2间，使用农用地面积不得超过115平方米；6人以上（含6人）的大户可安排3间，使用农用地面积不得超过125平方米。使用农用地之外其他土地的，每户可增加用地面积15平方米。在原《不动产权证书》或原《土地使用证》使用范围内申请拆建住宅，3人以下（含3人）的小户，用地面积可放宽到115平方米以内。

（二）农村村民规划建造公寓式（套房）住宅的，人均建筑面积控制在70平方米以内（不包括附属用房建筑面积）。建房人口一户在2人以下（含2人）的，安排1套，建筑面积控制在140平方米以内；一户3人以上（含3人）的，可安排2套，建筑面积控制在280平方米以内。

五、办理程序

（一）农村村民申请宅基地建房所需材料和审批流程按《关于印发玉环市农民建房“一件事”办事指南的通知》（玉农水〔2021〕7号）规定执行。

（二）农村村民建造住宅用地应按规定缴纳有关税费。

（三）农村村民建房应在取得批准建房用地文件之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经乡镇（街道）人民政府核实，同意后可适当延长，但最长不得超过一年。逾期不开工建设的，报原批准机关批准，注销批准文件。

（四）农村村民建房应严格按照批准文件规定的建房占地面积、位置进行施工。超面积建房、移位建房的按违法用地处理。

超过批准面积建房但建房户符合建房条件，超占部分宅基地符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划），超占部分非单体建筑，与主体房屋一体的，城镇规划区内底层（或架空层）建筑占地每间超过5平方以下的，城镇规划区外的每间超10平方以下的，或每户底层建筑占地和封闭式阳台超批准面积合计城镇规划区内15平方以下，城镇规划区外20平方以下的，由乡镇（街道）人民政府按《浙江省自然资源行政处罚裁量基准（土地类）》（浙自然资规〔2021〕15号）文件规定对超过批准的数量占用土地进行处罚后，按批准面积确定宅基地使用权。

住宅建设竣工后，土地使用者应依法申请规划用地核实，并办理不动产登记。

（五）农村村民建造住宅使用本村以外集体所有土地的，依照《玉环市农村宅基地流转实施办法》办理。

（六）农村村民申请建造住宅时，原住宅按照县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）属拆除改造范围的，应一次性申请拆旧建新，安排1处宅基地。

（七）农村村民易地建造住宅的，在批准新占用宅基地前应自行拆除原有住房，注销不动产权证书（包括土地使用证和房屋所有权证），并与村民委员会签订《收回土地使用权协议书》，将原宅基地交还农村集体经济组织。

确因特殊情况无法实施拆除原有房屋，且原有房屋符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）的，可以调剂给本村符合建房条件的相邻村民或由村民委员会收回，具体办理依照《关于明确农村村民建房涉及原有住房调剂给村经济合作社适用条件及办理流程的通知》（玉农水〔2021〕87号）执行。

（八）农村村民原拆原建或拆扩建住宅的，凭《不动产权证书》（包括《土地使用证》和《房屋所有权证》）申请报批用地。因建设规划调整或其他原因确需超出原《不动产权证书》（包括原《土地使用证》和原《房屋所有权证》）使用范围的，符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）且权属清楚符合申请条件的，可予报批，同时注销原《不动产权证书》（包括原《土地使用证》和原《房屋所有权证》）。

农村村民新建、拆扩建占用河道、滩涂经水利部门或海洋部门批准，且占用国有土地面积小于原使用集体土地面积的，可以按集体土地性质审批用地。

（九）农村村民因国家建设需要征收安置报批用地的，须提供《征收补偿安置协议书》和被征收房屋《不动产权证书》（包括《土地使用证》和《房屋所有权证》），符合市政府相关征收补偿安置政策，给予审批建房；不符合市政府征收补偿安置政策或《中华人民共和国土地管理法》有关规定的，不予审批。

（十）城镇居民（非农村村民）在原《不动产权证书》（包括《土地使用证》和《房屋所有权证》）使用范围内申请原拆原建或拆扩建住宅，可参照本办法有关规定执行。

六、法律责任

（一）买卖或者以其他形式非法转让土地的，由市自然资源规划部门没收违法所得；对违反县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合县乡两级国土空间总体规划和详细规划（村庄规划）的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款。

（二）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由相关责任部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

（三）被责令限期拆除房屋或违章建筑的当事人必须立即停止施工，自行拆除。

（四）当事人对相关部门所作具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

（五）国家工作人员、村集体经济组织相关人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

七、附则

（一）本市以前下发的有关农村宅基地的规定与本办法相抵触的，以本办法为准。本办法与上级法律法规有抵触的，以上级法律法规规定为准。

（二）撤村建居后的股份经济合作社审批管理宅基地参照执行。

（三）本办法自2024年9月1日起施行。2008年9月8日县政府第4次常务会议审议通过的《玉环县农村村民住宅用地管理办法》（县政府令第41号）同时废止。